“보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로.” 정부가 지난 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 세제 개편 방향을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다. 종합부동산세와 양도소득세의 뼈대 자체가 바뀌는 이번 개편안, 무엇이 어떻게 달라지는지 핵심만 정리해봤습니다.
1. 8월 3일 확정 발표, 그러나 아직 ‘법’은 아니다
정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 「2026년 세제개편안」을 확정·발표했습니다. 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원, 부동산 세제 합리화를 골자로 합니다.
다만 이번 발표가 곧바로 시행되는 세법은 아닙니다. 8월 4일~20일 입법예고를 거친 뒤 국무회의를 통과해 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 본회의 심의 과정에서 세부 요건이나 수치가 예고 없이 바뀔 수 있다는 점을 감안해야 합니다.
2. 종합부동산세, 핵심은 ‘기본공제 확대’
이번 개편의 가장 큰 변화는 과세대상 및 기본공제금액 조정입니다.
1세대 1주택자는 보유주택 공시가격이 **14억 원(시가 약 20억 원)**을 초과하는 경우에만 종합부동산세 과세대상이 됩니다. 거주자와 비거주자를 구분해 기본공제액을 차등 적용하는 것도 눈에 띄는 변화입니다.
- 거주자: 기본공제 14억 원
- 비거주자: 기본공제 9억 원
여기에 초고가 주택에는 **최고 5.0%**의 세율이 부과됩니다. 전체적으로 과세 체계가 ‘주택 수’가 아니라 ‘주택 가액(합산 가액)’ 중심으로 재편되는 방향입니다.
3. 기본공제만 보면 세금이 주는데, 왜 표는 다르게 나올까
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어나면 세금이 줄어들 것 같은데, 정작 개편 후 세액이 오히려 늘어나는 사례도 함께 발표됐기 때문입니다. 그 이유는 기본공제 확대와 동시에 공정시장가액비율 인상도 함께 이뤄지기 때문입니다. 두 요인이 서로 반대 방향으로 작용하면서, 최종 세액은 개인별 상황(공시가격, 거주 여부, 보유 기간)에 따라 달라지는 구조입니다.
정부가 공개한 문답자료 별첨 계산 사례를 보면 이런 차이가 잘 드러납니다.
사례 1: 70세, 1세대 1주택자 (시가 45억 원 수준, 공시가격 30억 원)
| 구분 | 2026년 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 10년 거주 (공제율 80% 유지) | 154.9만 원 | 200.3만 원 | 281.3만 원 |
| 10년 보유·미거주 (공제율 80%→60%→40%) | 154.9만 원 | 614.6만 원 | 1,019.1만 원 |
같은 주택, 같은 나이라도 거주 여부 하나로 2028년 세액 차이가 약 738만 원까지 벌어집니다. 이번 개편이 ‘거주’를 얼마나 강하게 우대하는지 보여주는 대목입니다.
사례 2: 60세, 10년 거주 1세대 1주택자
| 시가 | 종합부동산세 (개편 전 → 후) | 보유세 합계 (개편 전 → 후) |
|---|---|---|
| 20억 원 수준 (공시가격 15억 원) | 27.6만 원 → 10.8만 원 (약 16.8만 원 감소) | 370.5만 원 → 353.7만 원 |
| 30억 원 수준 (공시가격 20억 원) | 91.0만 원 → 76.0만 원 (약 15.0만 원 감소) | 573.4만 원 → 558.4만 원 |
반대로 공시가격이 지나치게 높지 않은 실거주 1주택자는 개편 후 부담이 오히려 줄어듭니다. 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어나는 효과가, 공정시장가액비율 인상 효과를 상쇄하기 때문입니다.
4. 양도소득세도 함께 바뀐다 — ‘거주’ 중심으로
종합부동산세만 바뀌는 게 아닙니다. 양도소득세의 핵심 감면 제도인 장기보유특별공제도 개편됩니다. 현행 제도를 주택/주택 외로 이원화해, 주택은 ‘장기거주 소득공제’, 주택 외 부동산은 **’장기보유 소득공제’**로 이름과 구조 자체가 바뀝니다. 이름에서 알 수 있듯, 앞으로는 단순히 오래 보유했다는 사실보다 실제로 거주했는지 여부가 공제율을 좌우하게 됩니다. 이 조항은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용될 예정입니다.
5. 다주택자·비사업용 토지는 어떻게 되나
- 다주택자: 기존에 주택 수에 따라 징벌적으로 부과되던 체계가, 이번 개편으로 ‘합산 가액’ 중심으로 바뀝니다. 다주택자라고 해서 무조건 중과되기보다는, 보유한 주택들의 전체 가액이 기준이 되는 방향입니다.
- 비사업용 토지: 이번 개편에서 과세가 전반적으로 강화됐습니다. 보유 토지가 사업용으로 인정받을 수 있는지 사전에 점검하고, 필요하다면 용도 전환 등을 검토할 필요가 있다는 게 세무 전문가들의 조언입니다.
6. 이 개편안, 어떻게 봐야 할까
첫째, 아직 ‘확정된 세법’이 아니라는 점을 가장 먼저 기억해야 합니다. 입법예고, 국무회의, 국회 심의라는 절차가 남아 있어, 지금 발표된 수치가 최종적으로 그대로 통과된다는 보장은 없습니다. “내 세금이 확정됐다”가 아니라 “앞으로의 계산표가 바뀌는 신호”로 받아들이는 게 정확합니다.
둘째, 개인별 상황에 따라 유불리가 정반대로 갈릴 수 있습니다. 위 계산 사례에서 봤듯, 같은 개편안이라도 실거주 여부, 공시가격 수준, 보유 기간에 따라 세액이 줄어들 수도, 크게 늘어날 수도 있습니다. 본인의 상황을 기본공제·공정시장가액비율·거주공제 기준에 직접 대입해보는 게 중요합니다.
셋째, 고가주택·비거주 주택 보유자는 특히 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 비거주자 기본공제(9억 원)가 거주자(14억 원)보다 크게 낮게 설정된 만큼, 실거주하지 않는 고가 주택을 보유한 경우 세부담이 커질 가능성이 높습니다.
정리하며
2026년 세제개편안의 부동산 세제 개편은 ‘보유 기간’보다 ‘거주 여부’, ‘주택 수’보다 ‘주택 가액’을 중시하는 방향으로 요약할 수 있습니다. 기본공제가 14억 원으로 늘어난다는 소식만 보고 안심하기보다는, 공정시장가액비율 인상과 거주 요건까지 함께 따져봐야 정확한 그림을 그릴 수 있습니다. 9월 정기국회 제출 이후 실제 통과 여부와 최종 확정안을 계속 지켜볼 필요가 있습니다.
여러분은 이번 개편안이 실거주 1주택자에게 실질적으로 도움이 될 거라고 보시나요? 의견 남겨주세요.
본 글은 정부가 발표한 2026년 세제개편안 관련 공개 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글이며, 특정 세무 판단을 대신하지 않습니다. 개편안은 입법예고 및 국회 심의 과정에서 변경될 수 있으므로, 개인별 정확한 과세표준 산정은 국세청 홈택스 공식 안내 확인 또는 세무 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
#2026세제개편안 #종합부동산세 #종부세개편 #양도소득세 #기본공제 #공정시장가액비율 #장기거주소득공제 #보유세 #1주택자세금 #부동산세금